Case Study 16
「1000万円の不動産投資で1000万円のリターン」の要望に当社が提案した解決策とは
保険会社へお勤めのP様（35歳、夫婦、子供1人、年収900万円）のご相談です。 これまでは投資信託でコツコツと資産形成に努めてきましたが、子供が生まれ、近い将来の学資などを考えると、投資信託による資産形成では心許ない。このため、不動産投資で投資信託よりリターンの大きい資産形成に切り替えたいというものでした。
［ 課 題 ］
P様に詳しいお話を伺うと、現在の保有資産は約4500万円、このうち1000万円程度を不動産投資に充て、投資額相当の1000万円のキャッシュフローを毎年得たいとのご希望でした。 しかし、P様の「1000万円の投資で毎年1000万円のリターン獲得」と言う目標は、あまりにも無理な注文でした。不動産投資に過大な期待を抱かれている様子だったので、まずは不動産投資に対する説明をしっかりと行い誤解（過大な期待）を解いていただきました。 その上で、収益のモデルケースを示し、「頭金1000万円の投資で可能なリターンは最大300万円程度」である現実を説明。まずはキャッシュフロー300万円確保が適正な目標であることをご理解いただきました。 次に当社は、P様が当初期待しておられた「不動産投資で1000万円のリターン」を達成する手段を検討しました。 そして、1棟目の投資で稼げる300万円のキャッシュフローを原資に、2棟目・3棟目と投資を拡大すれば「1000万円のリターン達成は可能」との結論に達し、当面は目標300万円、中期的に目標1000万円の投資戦略を立案したのです。それを提示したところ、P様は納得された表情で、「ぜひこの投資戦略で我が家の資産形成を図りたい」と返事されました。 そうして当社はP様と「不動産調査及び売買契約」と「プロパティマネジメント契約」を締結、直ちに物件選定に入りました。
［ 提 案 ］
それから3週間、当社はつくばエクスプレス沿線で売りに出ていたファミリー向け新築賃貸マンションの取得を提案すると、P様は「これなら安心です」と同意されました。 当社がファミリー向け新築賃貸マンションを選定したのは、P様にとっては初めての投資であることと、1棟目の物件は中期的な投資拡大の橋頭保となることから以下の条件で物件探しをしたところ、すべての条件を満たしていたからです。 ・1000万円程度の頭金で購入可能な物件であること ・賃貸需要の高いエリアで物件取得直後から満室経営が見込めること ・一時的な空室発生で賃料収入に波が出ないよう長期入居者確保ができること ・5～10年間は突発的な修繕費発生などで物件運用経費の想定外増加要因がないこと ・出口戦略として、5～10年後に十分な売却益が見込めること
［ 現在までの投資内容 ］
●物件取得価格：1億5570万円
●EQ（自己資金）：720万円
●LTV（ローン）：1億4850万円
●シミュレーション結果
GPI（総潜在家賃収入） …………………… 1096万円
EGI（実収入） ……………………………… 1063万円
OPEX（物件運用経費） …………………… 207万円
NOI（純利益） ……………………………… 856万円
ADS（元利返済額） ………………………… 545万円
BTCF（税引き前キャッシュフロー） …… 311万円
［ 現 状 ］
今回の投資でP様はキャッシュフロー目標300万円を楽に達成されました。このキャッシュフローを原資に、P様は当社に2棟目の物件取得を依頼されています。 当社は今後、2棟目からはキャッシュフロー確保の物件拡大を図るのではなく、売却差益を狙える物件拡大で投資原資を増やし、最終的には大型物件取得で中期目標のキャッシュフロー1000万円を達成する投資戦略を立てており、P様の賛同も得ています。