Case Study 23
投資初心者の個人事業主が頭金500万円から
3棟運用で年間CF400万円を目指す
横浜市で個人事業主としてシステムエンジニアをしておられるW様（○歳男性、妻と2人世帯、年収700万円）のご相談です。
Ｗ様からのご相談内容は、
・妻と同時に会社を退職し、個人事業主となった。
・現在は事業が安定しており、サラリーマン時代よりも収入がアップする見込み。
・ただ、所得の保証やボーナスがあるわけではなく、将来が不安なため、貯金のうち500万円を原資として不動産投資を始めたい。
・副収入として年間CF（キャッシュフロー）400万円を確保したい。
というものでした。
［ 課 題 ］
一般的に、アパートローンを組むことができる年収水準は700万円以上とされています。W様はその水準に達しておられますが、個人事業主ということで与信力は下がります。また、横浜在住ということで、都内に比べて「利用できる金融機関が限られてしまう」という現状もありました。
そして、初期投資できる資金は500万円という現実があります。その投資額で、年間CF400万円を確保することは、現実問題としてかなり高い目標であると言えました。
［ 提 案 ］
当社のコンサルタントからは大きく2つの提案を行いました。
・地域に根差し、在住者や近隣物件に対して、大手銀行よりもローンが下りやすい「信用金庫」の開拓を行うべきである。
・物件1棟で直ちに年間CF400万円を実現することは難しいので、「3棟で資産ポートフォリオを構築」し、5年後の目標実現を目指す。
具体的なシナリオとして、1年目はまず1棟目となる築古物件を購入し、2棟目は新築物件を購入。その過程で複数に打診を行いながら、良い関係が築ける信用金庫を開拓していきます。
2棟運用でCFを上げながら、減価償却による節税とのセットで資金を積み上げます。そして、その自己資金を使って、5年後を目処に3棟目となる新築物件を購入。この3棟運用でCF400万円を達成するというものです。
W様はコンサルタントの論理的で具体的な提案にご感心いただき、すぐにコンサルティング契約を結ばれました。
［ 現在までの投資内容 ］
■第1棟目■ 積算評価（担保価値）が高く、節税効果の高い築古物件
築古物件は土地値で購入できる上、「短期間で減価償却できる」ことから「節税効果」に優れています。都心以外の物件は、固定資産税の面でも有利です。
●物件取得価格：6,020万円
●EQ（自己資金）：500万円
●LTV（ローン）：6,000万円（金利2.3％ 期間25年）
●諸経費（7.9％）：480万円
●シミュレーション結果
GPI（総潜在家賃収入） …………………… 550万円
EGI（実収入） ……………………………… 522万円
OPEX（物件運用経費） …………………… 92万円
NOI（純利益） ……………………………… 430万円
ADS（元利返済額） ………………………… 317万円
BTCF（税引き前キャッシュフロー） …… 113万円
［ 現 状］
1棟目に減価償却を短期間で計上できる木造アパートを購入できましたので、節税効果が得られるようになりました。また、実勢の土地値が出ている物件であったことから資産の保全を図れ、金融機関からの担保評価も高くなっています。
この評価を利用して2棟目に新築物件を購入し、CFの積み上げを行うため、金融機関評価とCFのバランスが良いポートフォリオが構築できると考えています。
［ ポートフォリオ計画 ］
■第2棟目■ 新築物件でCFの確保…3ヵ月後
築古物件のデメリットは家賃の安さと空室問題ですが、そのマイナス分を新築物件でカバーします。1棟目で「金融機関の信用」を得ていますので、高額の新築物件を購入しやすくなります。
■第3棟目■ 新築物件でCFの確保…5年後
2棟運用で積み上げたCFと信用を原資に、3棟目もCFを上げやすい新築物件を購入。3棟運用によってリスクヘッジをしながら、年間CF400万円を実現します。
現在はコンサルタントのシナリオどおりに進んでいるため、W様より「将来の不安が減りました」といううれしい報告が届いています。